전세, 월세 계약시 반드시 써야할 특약사항과 넣으면 좋은 특약사항

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특약사항이란 부동산 계약을 할 때 본계약 외에 부가하는 특별한 약정을 말합니다. 계약금과 보증금 액수는 큰 편이기 때문에 이런 특약사항을 넣어 혹시 모를 상황에 시비가 붙지 않도록 사전에 예방하여야 합니다. 계약금과 보증금을 지키기 위해 반드시 넣어야 할 특약사항과 넣으면 좋은 특약사항을 정리해 보도록 하겠습니다.

전세, 월세 계약 시 반드시 넣어야 할 특약사항

1. 대출 관련 특약사항

부동산 계약을 할 때, 대출받는 것을 전제로 계약을 하는 경우가 대부분입니다. 하지만 예상치 못하게 대출 신청이 거절되는 경우 계약금의 소유가 임차인의 것인지 임대인의 것인지 시비가 붙는 상황이 잦습니다. 이를 예방하기 위해 임차인이 유리한 조건과 임대인이 유리한 조건의 특약사항을 확인하여 본인의 상황에 맞게 문구를 넣으셔야 합니다.

• 전세 대출이 일어나지 않을 경우 계약은 파기되고, 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다. (임차인 유리 조건)
• 전세 대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인이 계약금을 포기하여야 한다. (임대인 유리 조건)

2. 근저당 관련 특약사항

선순위 근저당이 있는 경우 부동산 계약을 하기에 임차인은 계약을 하기 꺼리게 되는데 이때 임대인은 이를 말소하는 조건으로 계약을 하자는 경우가 많습니다. 이때 임차인의 권리를 찾기 위해서 2가지 특약 문구를 넣으셔야 합니다. 특히 두 번째 문구는 이사 후 확정일자를 받으면 그 확정일자의 효력은 다음 날부터 발생하기 때문에 하루 차이로 근저당을 설정해 버리면 안 되기 때문에 꼭 넣으셔야 하는 특약사항입니다.

• 잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다.
• 계약일 시점 등기부에 나와있는 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다.

3. 특약사항 위약 시 위약규정

위의 특약사항도 중요하지만 특약사항을 위약 시 어떻게 할지에 대한 위약규정 또한 적으셔야 합니다. 이는 계약파기 혹은 손해배상금으로 넣을 수 있습니다.

• 특약사항을 위반할 경우에는 임차인(or 임대인)은 계약을 파기할 수 있다.
• 특약사항을 위반할 경우에는 임대인(or 임차인)은 임차인(or 임대인)에게 손해배상액 00원을 지급한다.

전세, 월세 계약 시 넣으면 좋은 특약사항

1. 보증보험 관련 특약사항

보증보험이란 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 방지하기 위해 세입자가 월 보험료를 지급하면 보증기관에서 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때 전세금을 돌려주는 보험입니다. 전세금의 경우 단위가 큰 목돈이기 때문에 보증보험을 통해 예상치 못한 전세금 사기를 예방할 수 있습니다. 따라서 이 보증보험을 가입이 필수적이라면 이 또한 특약사항에 넣는 것이 좋습니다.

• 보증보험 가입은 의무화하며 보증보험의 가입이 거절되었을 때 귀책사유에 상관없이 계약을 무효화하고 계약금을 반환하여야 한다.

2. 주택 시설에 대한 특약사항

전세 및 월세는 집의 소유자와 사용자가 다르기 때문에 시설에 대한 하자가 발생했을 때 수리 비용에 대한 시비가 일어날 수 있어 미리 이를 특약사항으로 넣어 예방할 수 있습니다. 

• 반려동물을 키울 수 없다. 임차인이 무단으로 반려동물을 키우다가 적발될 때에는 도배 및 장판 비용으로 100만 원을 지급한다.
• TV 설치 등을 위해 벽에 타공을 할 때에는 임대인의 동의를 얻어서 진행한다. 동의 없이 진행하였을 때에는 못 하나당 도배비용으로 10만 원씩 지급한다.
• 보일러, 전기 시설과 같은 주요 설비의 하자는 임대인이 부담을 하고, 전등과 같은 임차인이 사용하면서 발생하는 부식 같은 간단한 수리건은 임차인이 부담한다.

3. 공실 대비에 대한 특약사항

계약이 중도 파기된다면 중개 수수료 대한 부담의 문제와 새로운 세입자를 구하는 과정에서의 사용자의 비협조가 있을 수 있으므로 이 또한 특약사항으로 넣는 것이 좋습니다.

• 임차인의 사정으로 중도에 나갈 경우에는 임차인이 중개 수수료를 부담한다.
• 임차인은 중도 계약 해지를 위해 집을 잘 보여주는 데에 협조한다. 별 다른 이유 없이 3회 이상 집을 보여주지 않는 경우에는 위약금 10만 원을 부과한다.

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이처럼 임대인과 임차인의 상황에 맞는 특약사항을 넣어 추후에 문제가 되는 상황이 없도록 정확한 계약을 통해 예방하고, 안전한 계약하시길 바라겠습니다. :)